Por: Síria Brito.
Inicialmente, é importante ter em mente que os tempos não são fáceis. Muitas mudanças significativas ainda estão ocorrendo devido à proliferação do Covid-19.
Desta forma, com a redução substancial da circulação de pessoas, o comércio sofreu, e ainda está sofrendo, sérios impactos. Assim, é de suma importância à conscientização de proprietários e inquilinos, sobretudo neste momento de incertezas e de redução de receitas, em buscar as renegociações extrajudiciais dos contratos de locação.
Frise-se que, se torna impossível a manutenção, principalmente dos pequenos comércios, sem a redução de custos. E uma das alternativas preventivas para diminuição de despesas, é a renegociação extrajudicial dos aluguéis, por exemplo, com a revisão do valor pago, a fim de garantir a sobrevivência dos empreendimentos e de evitar o encerramento do contrato, com a vacância do ponto.
Isto posto, destaque-se que o art. 18 da Lei 8.245/91, possibilita, a qualquer momento, que um novo valor para o aluguel seja pactuado, de comum acordo, com a modificação da cláusula de reajuste, mesmo que alguns contratos tragam previsão expressa renunciando a revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, nos termos do art. 54-A, §1º da Lei supra.
Deste modo, em não sendo possível a negociação extrajudicial do contrato de locação comercial, a parte interessada poderá socorrer-se ao Poder Judiciário, por meio da Ação Revisional de Aluguel, cujos requisitos estão previstos no art. 68 e incisos, da Lei 8.245/1991.
Essa demanda se processará pelo rito sumário, e a sua fundamentação está prevista nos artigos 478, 479 e 480, todos do Código Civil, que tratam sobre a possibilidade de o devedor pedir a resolução do contrato em razão da excessiva onerosidade, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, bem como no art. 393, parágrafo único, também do CC/02, trazendo a pandemia como causa de excludente de responsabilidade.
Contudo, nos casos em que o locador, ora devedor, tenha sido constituído in mora antes da crise gerada pelo Covid, o mesmo não poderá ser beneficiado pela excludente de responsabilidade, conforme aduzido acima.
